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Mayo 2019

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FISCAL

MEDIDAS URGENTES VIVIENDA Y ALQUILER

Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE nº 55 de 5/3/2019)

Entrada en vigor: el 6 de marzo de 2019.

El nuevo texto se aprueba después de que el Gobierno viera cómo su Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, sobre esta misma materia, publicado el pasado 18 de diciembre, no lograra superar el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados.

Arrendamientos urbanos

Se modifica la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda. Así, se fija en cinco años el período de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años. Y para la prórroga tácita se dispone que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, realizada con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco o siete años en el caso del arrendador y con dos meses de antelación en el caso del inquilino, se prorrogará anualmente el contrato durante tres años más.

Por otra parte, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración. Y serán a cargo del arrendador, cuando sea persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.

Por lo que respecta a la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, se suprime la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.

En este mismo contexto, y con el objetivo de dinamizar la oferta de vivienda en alquiler, se encomienda al Ministerio un conjunto de acciones a realizar, entre ellas la negociación con las administraciones sectorialmente competentes.

Además, se regulan los sistemas de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, para lo que se crea el sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda y se recoge la posibilidad de la creación de sistemas de índices de referencia autonómicos, a los efectos de diseñar las políticas y programas públicos en materia de vivienda en sus respectivos ámbitos territoriales.

Viviendas de uso turístico

Se incrementa hasta el 10 % del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en el artículo Diez.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Y se extiende la obligación de realizar estas obras de accesibilidad a aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 % del importe de las mismas.

Respecto a las viviendas de uso turístico, para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, será exigible el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica; se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal; y se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 % para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta está limitada por un determinado marco normativo.

ITPyAJD

Se introduce una exención para los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU 29/1994, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del nuevo real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley.

Asimismo el incremento de la cuantía destinada al fondo de reserva establecida en la modificación de la letra f) del artículo Noveno.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, se podrá llevar a cabo a lo largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a aquel que se encuentre en curso a la fecha de entrada en vigor del nuevo real decreto-ley.

GASTOS HIPOTECARIOS

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE nº 65 de 16/3/2019)

Entrada en vigor: el 16 de junio de 2019 (a los 3 meses de su publicación).

Esta norma, que no sustituye a la Ley Hipotecaria de 1946, traspone de modo parcial en España la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Algo que debería haberse hecho antes del 21-3-2016 y que ha puesto en serio riesgo la posibilidad de una elevada multa a España por incumplimiento de sus obligaciones frente a la UE (105.991,6 € por cada día de retraso).

Esta ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén avalados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Entre otras novedades destacan la prohibición de las cláusulas suelo, es decir, de aplicar un interés mínimo en hipotecas con tipo de interés variable, el reparto de gastos entre la entidad financiera y el consumidor, un abaratamiento de los intereses de demora y de amortización anticipada, el aumento de los meses de impago antes de que se ejecute un crédito, la mayor exhaustividad exigida en la información precontractual que ha de proporcionar la entidad financiera al ciudadano, el protagonismo que cobra el papel del notario como encargado de confirmar del cumplimiento de las obligaciones de la entidad financiera y de proporcionar asesoría imparcial y gratuita al prestatario.

Información precontractual

Diez días antes de firmar el contrato los bancos tendrán la obligación de facilitar al cliente la siguiente documentación:

• La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que tiene carácter de oferta vinculante e incluye información ajustada al perfil del cliente y al préstamo solicitado.

• La FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). En la que deben figurar las cláusulas de préstamo, los índices de referencia usados para calcular el interés a pagar, la indicación de si habrá un interés mínimo en caso de variación del índice de referencia, la posibilidad de que haya un vencimiento anticipado en caso de impago de varias cuotas, sus costes derivados, etc.

La información facilitada debe contener un documento con simulaciones de cuotas y su variación a lo largo de los años (en el caso de que sea de tipo variable), una copia del proyecto del contrato que deberá desglosar todos los costes que implique la firma final, una guía clara sobre los gastos que corresponden al banco y al cliente, las condiciones de las garantías del seguro que se exijan e información sobre el asesoramiento gratuito que debe dar el notario.

Nuevo papel del notario

Una vez el consumidor haya decidido cuál es la entidad financiera y el crédito más adecuado a sus intereses deberá comunicar al banco el nombre del notario elegido para que le remitan, por medios telemáticos, toda la documentación. Entonces el notario deberá explicar al consumidor los aspectos más relevantes del préstamo y contestar a todas sus preguntas, de forma que este pueda tener, con su asesoramiento imparcial, un conocimiento completo del contrato y, por tanto, de sus derechos y obligaciones.

Se redactará un acta notarial gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al consumidor, así como de las preguntas que este le haya planteado con sus respectivas respuestas.

Reparto de gastos

En este punto ya no hay discusión, a partir del 16 de junio el banco paga la gestoría, los aranceles notariales, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

El pago del Impuesto por la entidad financiera no es una novedad, pues el pasado mes de noviembre el Congreso ya había aprobado el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, de manera que el obligado al pago del impuesto fuera el banco prestamista , todo ello como medida para combatir las consecuencias de la inestabilidad sufrida con motivo de la incongruencia del propio Tribunal Supremo (que en sentencia de 16 de octubre, falló que eran las entidades financieras las que debían abonar el impuesto de actos jurídicos documentados, y posteriormente el pleno del mismo tribunal decidió que el sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados en las hipotecas era el prestatario.

Por su parte, el comprador seguirá pagando los gastos de tasación y las segundas copias del notario, en el caso de que las solicite. Además no se ha limitado la comisión de apertura, pero solo se puede cobrar una vez.

Pero no todos son luces en esta reforma, también hay sombras, tenga en cuenta que el incremento de los gastos de constitución soportados por los bancos podrían propiciar un «cierto» aumento de los tipos de interés en los nuevos préstamos, especialmente en el caso de los aplicados a la modalidad de tipo de fijo. Así lo ha puesto de manifiesto el Banco de España en un informe en el que también destaca que el retraso en la recuperación de la deuda impagada para los prestamistas (se refiere a las nuevas normas sobre el desahucio, como ahora veremos) podría traducirse en un «cierto» endurecimiento de las condiciones crediticias, sobre todo en las aplicadas a los deudores con un mayor perfil de riesgo.

Desahucios

Los requisitos exigidos para que un banco aplique su derecho de vencimiento anticipado sobre una hipoteca en la que el prestatario ha dejado de pagar un determinado número de cuotas se endurecen para las entidades de crédito en beneficio de los consumidores a partir de su entrada en vigor.

Así lo establece el artículo 24 de la nueva Ley 5/2019, cuando dice que, para que una entidad pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3 % del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7 % del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad.

Aunque el número de cuotas impagadas necesarias para llegar a acumular el 3 % de la primera mitad o el 7 % de la segunda dependerá tanto del tipo de interés y del plazo de vida residual de la hipoteca, así como de la parte del préstamo ya amortizado, en la mayoría de los casos el número será claramente mayor a las tres cuotas mensuales que hoy día recogen las cláusulas hipotecarias como requisito para proceder a la ejecución.

Amortización anticipada

Límites máximos a las comisiones por reembolso anticipado en los préstamos a tipo de interés fijo de hasta un 2 % del capital amortizado los diez primeros años de vida y del 1,5 % si se decide llevar a cabo posteriormente.

A tipo variable, las comisiones máximas pasan del 0,5 % del capital amortizado establecido actualmente en caso de que tengan lugar en los cinco primeros años de vida del préstamo, o del 0,25 % si se produce después, hasta el 0,25 % durante los tres primeros años (o alternativamente al 0,15 % durante los cinco primeros años, en función de lo que acuerden las partes) y al 0 % después.

Solvencia

Con la nueva normativa el banco también está obligado a estudiar a fondo la capacidad económica del cliente, teniendo en cuenta, entre otros aspectos, los ingresos presentes y futuros, su empleo, sus ahorros, gastos fijos, etc. Asimismo, debe consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España.

Novación y subrogación

Las comisiones también varían al cambiar un préstamo de tipo variable a otro a tipo fijo. Si lo hace entre productos de la misma entidad (novación), se podrán aplicar una comisión de hasta un 0,15 % como máximo durante los tres primeros años de vida de la hipoteca, pero a partir de ese momento no supone gasto alguno. Además, el cliente podrá subrogar sin costes y llevar libremente su hipoteca a otro banco, ya que entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro para evitar el robo de clientes.

Interés de demora

En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora solo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso.

MODELOS DE RENTA Y PATRIMONIO

Orden HAC/277/2019, de 4 de marzo, por la que se aprueban los modelos de declaración del IRPF y del IP, ejercicio 2018 (BOE nº 62 de 13/3/2019)

Entrada en vigor: el 14 de marzo de 2019.

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